CS 
PL 
HR 
EN 
UK 
Od 1. ledna 2025 vstoupily v Chorvatsku v platnost nové předpisy, které výrazně ovlivňují daňové zatížení v sektoru nemovitostí. V posledních letech se země snaží přilákat zahraniční investory a zároveň reagovat na socioekonomické výzvy, jako je rostoucí deficit dostupného bydlení pro místní obyvatelstvo. Níže uvádíme klíčové změny, jejich důsledky pro vlastníky a investory a praktické tipy, jak se přizpůsobit nové realitě.
Zavedení eura
1. ledna 2023 Chorvatsko přijalo euro jako svou oficiální měnu, což zahájilo řadu změn jak na trhu s nemovitostmi, tak v daňovém systému. Účinky tohoto rozhodnutí se postupně projevily během následujících dvou let a připravily půdu pro rozsáhlou reformu, která vstoupila v platnost 1. ledna 2025.
Podle vyjádření chorvatského ministerstva financí byly roky 2023–2024 klíčovým adaptačním obdobím. Cílem reformy bylo podle chorvatské daňové správy (Porezna uprava) především zjednodušení daňového systému, odstranění dvojího zdanění některých typů nemovitostí a zvýšení příjmů do státního rozpočtu. Reforma se týká:
- daň z nabytí nemovitých věcí
- daň z příjmu z pronájmu nemovitosti
- roční daň z nemovitosti
Nová pravidla pro zdanění nabytí nemovitostí
Jednou z klíčových změn zavedených od 1. ledna 2025 je reforma daně z převodu nemovitostí. Do konce roku 2024 platil paušální sazba 3% PLN z kupní hodnoty bez ohledu na typ, stáří nebo účel nemovitosti. Nový systém zavádí diferencované sazby v závislosti na účelu použití:
- Nemovitosti k bydlení – sazba daně zůstává na úrovni 3%, jehož cílem je další podpora dostupnosti bydlení pro občany.
- Pronájem rekreačních a turistických nemovitostí - nová sazba je 4%, což odráží vysokou ziskovost tohoto segmentu ve spojení s cestovním ruchem.
- Komerční nemovitosti (kanceláře, obchody, průmyslové objekty) - zvýšení daně na 5%s přihlédnutím k jejich potenciálu výdělku.
Zdanění příjmů z pronájmu nemovitostí
Nová pravidla zavádějí tato pravidla:
- Dlouhodobý pronájem bytu (nejméně šest měsíců v roce) podléhá snížené sazbě daně z příjmu, která byla snížena z 10% na 8%.
- Krátkodobý pronájem (hlavně turistická) byla pokryta vyšší sazbou - namísto předchozího 8% je nyní 10%.
Tato změna má snížit nadměrný počet bytů určených ke krátkodobému pronájmu, zejména v oblíbených přímořských městech, a přimět majitele, aby nabízeli prostory na delší dobu. Nové předpisy by podle chorvatské hospodářské komory měly zvýšit dostupnost bytů pro obyvatele a částečně zpomalit růst cen nájmů.
Nově – roční daň z vlastnictví nemovitosti
Dosud byl ve vztahu k rezidenčním nemovitostem hrazen formou tzv. „obecních poplatků“ ve prospěch obcí. V současné době řešíme centralizovanou daň, která se rozdělí mezi stát a jednotlivé samosprávy. Sazba se liší v závislosti na typu nemovitosti a jejím využití:
- Bytové jednotky určené k trvalému bydlení: Základní sazba 0,2% z odhadní hodnoty nemovitosti za rok.
- Apartmány a rekreační domy: Základní sazba 0,31 TP3T, která může být v závislosti na lokalitě zvýšena na 0,51 TP3T v atraktivních turistických oblastech (např. Dalmácie, Istrie, Dubrovník).
- Komerční nemovitosti: Základní sazba 0,4% – nastavitelná podle druhu obchodní činnosti.
Klíčovým faktorem je odhadovaná hodnota nemovitosti, kterou zjišťuje místně příslušný finanční úřad na základě cenových map a statistik realitního trhu. Vlastníci mají možnost do 30 dnů od obdržení rozhodnutí požádat o přehodnocení této hodnoty, pokud se domnívají, že je nadměrná.
Závěry
Chorvatsko již léta láká zahraniční investory hledající rekreační nemovitosti, zejména z Polska, České republiky, Německa a Rakouska. Křišťálově čisté moře, půvabná přímořská města a stabilní trh s nemovitostmi znamenají, že mnoho kupujících považuje tuto zemi za ideální místo pro druhý domov nebo investici k pronájmu.
Zavedení vyšší sazby daně z nabytí rekreačních nemovitostí (4%) a roční daně z jejich vlastnictví však může zchladit nadšení investorů hledajících rychlé zisky.
Navzdory tomu zůstává tato země konkurenční možností ve srovnání s jinými oblíbenými středomořskými destinacemi, jako je Španělsko nebo Itálie, kde mohou být daňové náklady ještě vyšší. Pro investory, kteří hledají dlouhodobé pronájmy a stabilní výnosy, Chorvatsko nadále nabízí vynikající podmínky – jak z hlediska turistické poptávky, tak i rostoucí hodnoty nemovitostí.
Snížená sazba 8% u dlouhodobých pronájmů navíc může být pobídkou ke změně strategie pronájmu - zájem o dlouhodobý pronájem nemovitostí u lidí pracujících na dálku zaznamenáváme již delší dobu.
Ať už jste zahraniční investor, který plánuje koupi rekreačního apartmánu u moře, nebo místní majitel zvažující dlouhodobý pronájem, je klíčové průběžně sledovat své daňové povinnosti, abyste se vyhnuli případným sankcím. Vyplatí se také pravidelně kontrolovat oficiální informace vydávané chorvatskými institucemi a konzultačními odborníky, které vám umožní maximálně optimalizovat vaši investici.