Změny na trhu s nemovitostmi v Chorvatsku v roce 2025 a nová nařízení

"V roce 2025 Chorvatsko zavádí novou sadu předpisů, které významně změní fungování trhu s bydlením. Tyto změny se týkají jak administrativních, tak daňových záležitostí. Výrazně se zvyšuje i zájem zahraničních investorů, což se shoduje s reformami zavedenými v souvislosti se vstupem země do OECD. Zjistěte, jak se chorvatský trh s nemovitostmi v roce 2025 mění!

Trh s nemovitostmi, Chorvatsko 2025 – nový zákon

Trh s nemovitostmi v Chorvatsku – změny

Nová nařízení si kladou za cíl zvýšit transparentnost v bytových družstvech a zefektivnit pravidla upravující užívání prostor. Níže jsou uvedeny hlavní změny, které vstoupí v platnost v roce 2025:

• Instalace výtahu v bytových domech nyní vyžaduje písemný souhlas více než poloviny spoluvlastníků. Je také nutné připravit kompletní projektovou dokumentaci. Zároveň stát hradí investiční náklady ve výši 331 PLN TP3T.
• Zavedení krátkodobých pronájmů – např. pro turisty – je možné pouze po získání souhlasu dvou třetin spoluvlastníků a souhlasu sousedních nájemníků. To platí i v případě, že majitel bytu již takovou živnost provozuje. V takových případech musí být potřebná povolení získána do konce roku 2029.
• Omezení tichého provozu zahrnují i činnosti, které mohou vytvářet hluk. – také je potřeba, aby je komunita přijala.
• Nová nařízení předpokládají, že V jednom bytě nesmí být bez souhlasu spoluvlastníků a sousedů ubytováno více než čtyři osoby, které nejsou spolu nepříbuzné.Tím se zabrání nadměrné hustotě prostor.
• Změnila se také pravidla pro financování Fondu komunitní obnovy. Minimální výše plateb a způsob jejich výpočtu byly regulovány.
• Bytová společenství získala právní subjektivitu a individuální identifikační číslo (OIB).Byl také vytvořen oficiální registr, který usnadňuje dohled nad správou budov.
• Požadovaná většina pro rozhodování spoluvlastníků byla snížena. Naléhavé opravy nevyžadují souhlas, nezbytné opravy vyžadují pouze třetinovou většinu hlasů a běžná správa více než poloviční.Investiční aktivity vyžadují schválení osob s registrací 80%.
• Ministerstvo vypracovává podrobné předpisy pro úklid budov. Obce nyní mohou účtovat vyšší poplatky nájemníkům, kteří tato nařízení poruší.
• Podle nových předpisů Je přísně zakázáno provádět práce, které by mohly poškodit konstrukci budovy., jako je zavírání balkonů nebo instalace klimatizačních jednotek na fasády orientované do ulice. Za tyto přestupky jsou možné pokuty až do výše 10 000 EUR.
• V případě absence zvoleného správce, Jeho funkci převezme nucený správce jmenovaný starostou nebo starostou obceToto rozhodnutí musí být učiněno do šesti měsíců.
• Městští inspektoři dostali nové pravomoci sledování dodržování místních předpisů týkajících se údržby a užívání nemovitostí.
• Za neplnění povinností nebo porušení předpisů byly uloženy konkrétní sankce. Manažeři mohou dostat pokutu ve výši 700 až 5 500 eur a majitelé ve výši 400 až 10 000 eur. Ti, kteří vykonávají nelegální práci, mohou zaplatit až 10 000 eur.

Zavedení těchto předpisů mění způsob správy bytových domů a stanovuje nové standardy odpovědnosti pro všechny strany zapojené do prodeje a užívání prostor.

Nová nařízení – daň z nemovitostí

Chorvatsko zavádí od roku 2025 nová pravidla pro zdanění nemovitostí. Reforma se týká nákupu, pronájmu a vlastnictví nemovitostí a jejím cílem je zefektivnit systém a lépe jej sladit s ekonomickou realitou a evropskými standardy.

Daň z nabytí nemovitostí

Nová pravidla mají zabránit nadměrnému nákupu prostor v turistických oblastech externími subjekty.Zvýšení sazeb má navíc za cíl zvýšit příjmy do státního rozpočtu, aniž by se omezila možnost obyvatel kupovat si byty.

Daň z příjmu z pronájmu nemovitostí

Změnila se také pravidla pro zdanění příjmů z pronájmu. Dlouhodobý pronájem podléhá snížené sazbě 8%. Krátkodobé pronájmy, oblíbené v letní sezóně, však byly zdaněny výše – 10%.

To má omezit expanzi turistického trhu, který v posledních letech vyvíjí tlak na ceny bydlení ve městech a na chorvatském pobřeží. Úřady se snaží obnovit rovnováhu mezi zájmy místních komunit a rostoucím počtem cizinců hledajících druhý domov.

Roční daň z nemovitosti

Nový systém roční daně z nemovitosti nahrazuje předchozí obecní poplatek. V závislosti na typu nemovitosti platí následující sazby:

• prostory k trvalému pobytu – 0,21 TP3T ročně z hodnoty nemovitosti;
• rekreační apartmány – 0,31 TP3T s možností navýšení na 0,51 TP3T v atraktivních lokalitách;
• komerční zařízení – 0,4%, přizpůsobeno typu činnosti.

Ocenění provádí finanční úřad s využitím oficiálních cenových map. Majitelé mohou požádat o přecenění do 30 dnů od obdržení rozhodnutí, pokud mají jakékoli obavy ohledně výše ocenění.

Trh s nemovitostmi - prognózy 2025

V posledních letech se podíl cizinců na trhu výrazně zvýšil – v současné době nakupují nemovitosti v Chorvatsku, což představuje více než třetinu kupujících. Po vstupu země do OECD (plánováno na rok 2026) se očekává další příliv zahraničních kupců., zejména ze zemí, jako jsou Spojené státy nebo Kanada.

Očekávané změny zákona mají za cíl srovnat práva občanů OECD s právy občanů EU, s výjimkou zemědělské půdy, která bude i nadále podléhat vlastnickým omezením.Zvýšená aktivita investorů může mít dopad na ceny nemovitostí, zejména v turisticky příznivých lokalitách, kde rozvinutá turistická infrastruktura zvyšuje atraktivitu investic.

Odborníci očekávají stabilizaci cen nemovitostí ve městech, zatímco v pobřežních oblastech může přetrvávat cenový tlak, což může zvýšit průměrnou cenu za metr čtvereční. I když celý proces nákupu zůstane pro občany EU jednoduchý, bude nutné sledovat místní předpisy, které se mohou mezi jednotlivými administrativními jednotkami lišit.

Často kladené otázky:

1. Ovlivňují nová nařízení lidi, kteří mají zájem o koupi nemovitostí pro účely cestovního ruchu?

Ano, od roku 2025 vyžaduje krátkodobý pronájem souhlas spoluvlastníků a souhlas sousedů. To je značné omezení, zejména v pobřežních lokalitách, kde počet turistů rok od roku roste a bytové komunity získávají větší vliv na užívání budovy.

2. Jak se mění postup pro koupi bytu soukromými osobami?

Celý proces byl zjednodušen a závisí na typu nemovitosti a jejím zamýšleném využití. Na koupi trvalých bydlišť se vztahuje nižší sazba daně než na nemovitosti k pronájmu. Byly také zavedeny nové požadavky na schválení obcí, což znamená více formalit ve fázi plánování koupě.

3. Jaká pravidla platí pro společnosti, které plánují investovat do nemovitostí?

Zahraniční společnosti musí fungovat v souladu se Směrnicemi OECD pro nadnárodní podniky, které zahrnují transparentnost, legalitu investic a dodržování místních předpisů. To platí zejména pro společnosti, které mají zájem o koupi komerčních nemovitostí nebo výstavbu v turistických městech a regionech.