“W 2025 roku Chorwacja wprowadza nowy zestaw regulacji, które znacząco zmienią sposób funkcjonowania rynku mieszkaniowego. Zmiany te obejmują zarówno kwestie administracyjne, jak i podatkowe. Obserwowany jest też wyraźny wzrost zainteresowania zagranicznych inwestorów, co zbiega się w czasie z reformami wprowadzanymi w związku z przystąpieniem kraju do OECD. Sprawdź, jak zmienia się rynek nieruchomości w Chorwacji w 2025 roku!
Rynek nieruchomości, Chorwacja 2025 – nowa ustawa
Nowy rok przynosi kompleksowe zmiany w przepisach dotyczących nieruchomości wspólnych. Od stycznia obowiązuje ustawa o zarządzaniu i utrzymaniu nieruchomości, która definiuje wspólnotę współwłaścicieli jako odrębny podmiot prawny. Oznacza to, że każda wspólnota uzyskuje swój numer identyfikacyjny i podlega wpisowi do oficjalnego rejestru. Zmiana ta ma poprawić przejrzystość oraz usprawnić administrację i egzekwowanie przepisów.
Ważnym celem nowej regulacji jest uproszczenie procesu podejmowania decyzji. Dla różnych typów działań obowiązują teraz zróżnicowane progi głosów współwłaścicieli – od całkowitego braku wymogu (pilne naprawy) do 80% zgody (utrzymanie inwestycyjne). Zmienia się również system sankcji – odpowiedzialność spada nie tylko na zarządców, ale również na współwłaścicieli i osoby dokonujące nielegalnych zmian w strukturze budynku.
Rynek nieruchomości w Chorwacji – zmiany
Nowe regulacje prawne mają na celu zwiększenie transparentności działań we wspólnotach mieszkaniowych oraz uporządkowanie zasad dotyczących użytkowania lokali. Poniżej przedstawiamy główne zmiany, które zaczynają obowiązywać w 2025 roku:
- Montaż windy w budynkach wielorodzinnych wymaga teraz pisemnej zgody ponad połowy współwłaścicieli. Konieczne jest również przygotowanie kompletnej dokumentacji projektowej. Jednocześnie państwo pokrywa 33% kosztów takiej inwestycji.
- Wprowadzenie najmu krótkoterminowego – np. dla turystów – możliwe jest tylko po uzyskaniu zgody dwóch trzecich współwłaścicieli oraz akceptacji sąsiadujących lokatorów. Dotyczy to również sytuacji, gdy właściciel mieszkania już prowadzi taką działalność. Wówczas wymagane pozwolenia należy uzyskać do końca 2029 roku.
- Ograniczenia dotyczące prowadzenia cichej działalności gospodarczej obejmują te aktywności, które mogą generować hałas – również one muszą zostać zaakceptowane przez wspólnotę.
- Nowe przepisy zakładają, że w jednym mieszkaniu nie może być zakwaterowanych więcej niż cztery osoby niespokrewnione bez zgody współwłaścicieli i sąsiadów. Ma to zapobiegać nadmiernemu zagęszczeniu lokali.
- Zmienione zostały również zasady finansowania wspólnotowego funduszu remontowego. Uregulowano minimalną wysokość wpłat oraz sposób ich naliczania.
- Wspólnoty mieszkaniowe uzyskały osobowość prawną oraz indywidualny numer identyfikacyjny (OIB). Powstał też oficjalny rejestr, który ma ułatwić nadzór nad zarządzaniem budynkami.
- Zmniejszono wymagane progi większości współwłaścicieli potrzebne do podejmowania decyzji. Pilne naprawy nie wymagają zgody, niezbędne – tylko jednej trzeciej głosów, a zwykła administracja – ponad połowy. Działania inwestycyjne wymagają akceptacji 80% osób.
- Ministerstwo opracowuje szczegółowe regulaminy porządkowe dla budynków. Wspólnoty mogą teraz pobierać wyższe opłaty od lokatorów, którzy łamią te regulacje.
- Zgodnie z nowymi przepisami surowo zabronione jest prowadzenie robót naruszających konstrukcję budynku, takich jak zamykanie balkonów czy montaż klimatyzatorów na fasadach od strony ulicy. Grożą za to grzywny w wysokości do 10 000 euro.
- W przypadku braku wybranego zarządcy, jego funkcję przejmie zarządca przymusowy powołany przez burmistrza lub wójta. Decyzja ta musi zapaść w ciągu sześciu miesięcy.
- Inspektorzy komunalni otrzymali nowe kompetencje do kontrolowania przestrzegania lokalnych przepisów w zakresie utrzymania i użytkowania nieruchomości.
- Za niedopełnienie obowiązków lub łamanie przepisów nałożono konkretne kary. Zarządcy mogą zostać ukarani kwotą od 700 do 5 500 euro, a właściciele – od 400 do 10 000 euro. Wykonawcy nielegalnych prac mogą zapłacić nawet 10 000 euro.
Wprowadzenie tych przepisów zmienia sposób zarządzania budynkami mieszkalnymi i wyznacza nowe standardy odpowiedzialności dla wszystkich stron zaangażowanych w obrót i użytkowanie lokali.
Nowe przepisy – podatek od nieruchomości
Od 2025 roku Chorwacja wprowadza nowe zasady opodatkowania nieruchomości. Reforma obejmuje nabycie, wynajem oraz posiadanie lokali i ma na celu uporządkowanie systemu oraz lepsze dopasowanie go do realiów gospodarczych i europejskich standardów.
Podatek od nabycia nieruchomości
Nowe zasady mają zapobiegać nadmiernemu skupowaniu lokali w regionach turystycznych przez podmioty zewnętrzne. Dodatkowo zwiększenie stawek ma na celu wzmocnienie wpływów do budżetu państwa bez ograniczania mieszkańcom możliwości zakupu mieszkania.
Podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości
Zmienione zostały także zasady opodatkowania dochodów z wynajmu. Wynajem długoterminowy objęty został obniżoną stawką 8%. Natomiast najem krótkoterminowy, popularny w sezonie letnim, opodatkowano wyżej – 10%.
Ma to ograniczyć ekspansję rynku turystycznego, która w ostatnich latach wywierała presję na ceny mieszkań w miastach i na chorwackim wybrzeżu. Władze dążą do przywrócenia równowagi między interesami lokalnych społeczności a rosnącą liczbą obcokrajowców poszukujących drugiego domu.
Roczny podatek od posiadania nieruchomości
Nowy system rocznego podatku od własności nieruchomości zastępuje wcześniejsze opłaty komunalne. Zależnie od typu nieruchomości obowiązują następujące stawki:
- lokale do stałego zamieszkania – 0,2% rocznie od wartości nieruchomości;
- apartamenty rekreacyjne – 0,3%, z możliwością wzrostu do 0,5% w atrakcyjnych lokalizacjach;
- obiekty komercyjne – 0,4%, dostosowane do rodzaju działalności.
Wyceny przeprowadza urząd skarbowy, wykorzystując oficjalne mapy cenowe. Właściciele mogą zgłosić wniosek o ponowną wycenę w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji, jeśli kwota budzi ich wątpliwości.
Rynek nieruchomości – prognozy 2025
W ostatnich latach udział obcokrajowców w rynku znacząco wzrósł – obecnie nabywają nieruchomości w Chorwacji, stanowiąc ponad jedną trzecią kupujących. Po przystąpieniu kraju do OECD (planowanym na rok 2026) przewiduje się dalszy napływ zagranicznych nabywców, szczególnie z krajów takich jak Stany Zjednoczone czy Kanada.
Oczekiwane zmiany w prawie mają zrównać prawa obywateli OECD z obywatelami UE, z wyjątkiem gruntów rolnych, które nadal będą objęte ograniczeniami dotyczącymi własności. Wzrost aktywności inwestorów może wpłynąć na ceny nieruchomości, szczególnie w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie, gdzie rozwinięta infrastruktura turystyczna zwiększa atrakcyjność inwestowania.
Eksperci zakładają stabilizację wartości nieruchomości w miastach, natomiast w regionach nadmorskich presja cenowa może utrzymać się, podnosząc średnią cenę za metr kwadratowy. Choć cały proces zakupu nadal będzie prosty dla obywateli UE, konieczne będzie śledzenie lokalnych przepisów, które mogą się różnić między poszczególnymi jednostkami administracyjnymi.
FAQ:
- Czy nowe przepisy wpływają na osoby zainteresowane zakupem nieruchomości w celach turystycznych?
Tak, od 2025 roku najem krótkoterminowy wymaga zgody 66% współwłaścicieli oraz akceptacji sąsiadów. To istotne ograniczenie szczególnie w lokalizacjach nieruchomości nadmorskich, gdzie liczba turystów rośnie z roku na rok, a wspólnoty mieszkaniowe zyskują większy wpływ na sposób użytkowania budynku.
- Jak zmienia się procedura związana z zakupem mieszkania przez osoby prywatne?
Cały proces został uporządkowany i uzależniony od rodzaju nieruchomości oraz celu jej użytkowania. Przy zakupie nieruchomości do stałego zamieszkania obowiązuje niższa stawka podatku niż w przypadku lokali na wynajem. Wprowadzono też nowe wymogi zgód wspólnoty, co oznacza więcej formalności na etapie planowania zakupu.
- Jakie zasady obowiązują firmy planujące inwestycje w nieruchomości?
Przedsiębiorstwa zagraniczne muszą działać zgodnie z wytycznymi OECD dla przedsiębiorstw wielonarodowych, co oznacza m.in. obowiązek przejrzystości, legalności inwestycji oraz dostosowania się do lokalnych przepisów. Dotyczy to szczególnie firm zainteresowanych zakupem nieruchomości komercyjnych lub budową w miastach i regionach turystycznych.