Promjene na tržištu nekretnina u Hrvatskoj 2025. i novi propisi

"Hrvatska 2025. godine provodi novi set propisa koji će značajno promijeniti način funkcioniranja tržišta nekretnina. Ove promjene obuhvaćaju i administrativna i porezna pitanja. Također postoji značajan porast interesa stranih ulagača, što se podudara s reformama uvedenim u vezi s pristupanjem zemlje OECD-u. Saznajte kako se hrvatsko tržište nekretnina mijenja u 2025. godini!

Tržište nekretnina, Hrvatska 2025. – novi zakon

Tržište nekretnina u Hrvatskoj – promjene

Novi propisi imaju za cilj povećati transparentnost u stambenim zadrugama i pojednostaviti pravila koja reguliraju korištenje prostora. U nastavku su navedene glavne promjene koje će stupiti na snagu 2025. godine:

• Za ugradnju lifta u višestambene zgrade sada je potrebna pisana suglasnost više od polovice suvlasnika. Također je potrebno pripremiti kompletnu projektnu dokumentaciju. Istovremeno, država pokriva 331 PLN TP3T investicijskih troškova.
• Uvođenje kratkoročnog najma – npr. za turiste – moguće je tek nakon dobivanja suglasnosti dvije trećine suvlasnika i odobrenja susjednih najmoprimaca. To se također odnosi i ako vlasnik stana već vodi takav posao. U takvim slučajevima, potrebne dozvole moraju se dobiti do kraja 2029. godine.
• Ograničenja tihog poslovanja uključuju one aktivnosti koje mogu stvarati buku. – također ih treba prihvatiti zajednica.
• Novi propisi pretpostavljaju da U jednom stanu ne smiju biti smještene više od četiri osobe koje nisu u srodstvu bez suglasnosti suvlasnika i susjeda.To je kako bi se spriječila prekomjerna gustoća prostora.
• Pravila za financiranje Fonda za obnovu zajednice također su promijenjena. Minimalni iznos plaćanja i način njihovog izračuna su regulirani.
• Stambene zajednice stekle su pravnu osobnost i individualni identifikacijski broj (OIB).Također je stvoren službeni registar kako bi se olakšao nadzor upravljanja zgradama.
• Smanjeni su potrebni pragovi većine za suvlasnike za donošenje odluka. Za hitne popravke nije potrebna suglasnost, za bitne popravke potrebna je samo jedna trećina glasova, a za redovnu upravu više od polovice.Za investicijske aktivnosti potrebno je odobrenje osoba s oznakom 80%.
• Ministarstvo razvija detaljne propise o održavanju čistoće zgrada. Zajednice sada mogu naplaćivati veće naknade stanarima koji krše te propise.
• Prema novim propisima Strogo je zabranjeno izvođenje radova koji bi mogli oštetiti konstrukciju zgrade., kao što su zatvaranje balkona ili postavljanje klima uređaja na pročelja okrenuta prema ulici. Za ove prekršaje moguće su kazne do 10.000 eura.
• U nedostatku izabranog upravitelja, Njegovu funkciju preuzet će prisilni upravitelj kojeg imenuje gradonačelnik ili općinski načelnikOva odluka mora biti donesena u roku od šest mjeseci.
• Općinski inspektori dobili su nove ovlasti praćenje poštivanja lokalnih propisa u vezi s održavanjem i korištenjem nekretnina.
• Za nepoštivanje obveza ili kršenje propisa propisane su posebne kazne. Upravitelji mogu biti kažnjeni novčanom kaznom između 700 i 5500 eura, a vlasnici između 400 i 10 000 eura. Oni koji obavljaju ilegalni rad mogu platiti i do 10.000 eura.

Uvođenje ovih propisa mijenja način upravljanja stambenim zgradama i postavlja nove standarde odgovornosti za sve strane uključene u prodaju i korištenje prostora.

Novi propisi – porez na imovinu

Hrvatska od 2025. primjenjuje nova pravila oporezivanja nekretnina. Reforma obuhvaća kupnju, najam i vlasništvo nekretnina, a cilj joj je pojednostaviti sustav i bolje ga uskladiti s ekonomskim stvarnostima i europskim standardima.

Porez na stjecanje nekretnina

Nova pravila imaju za cilj spriječiti prekomjernu kupnju nekretnina u turističkim regijama od strane vanjskih subjekata.Osim toga, povećanje stopa ima za cilj povećati prihode državnog proračuna bez ograničavanja mogućnosti stanara za kupnju stanova.

Porez na dohodak od nekretnina za najam

Također su promijenjena pravila oporezivanja prihoda od najma. Dugoročni najam podliježe sniženoj stopi od 8%. Međutim, kratkoročni najam, popularan u ljetnoj sezoni, bio je oporezovan više – 10%.

Time se namjerava ograničiti širenje turističkog tržišta, koje je posljednjih godina vršilo pritisak na cijene stanova u gradovima i na hrvatskoj obali. Vlasti nastoje ponovno uspostaviti ravnotežu između interesa lokalnih zajednica i rastućeg broja stranaca koji traže drugi dom.

Godišnji porez na imovinu

Novi godišnji sustav poreza na imovinu zamjenjuje prethodni općinski porez. Sljedeće stope primjenjuju se ovisno o vrsti nekretnine:

• prostorije za stalni boravak – 0,2% godišnje od vrijednosti nekretnine;
• rekreacijski apartmani – 0,31 TP3T, s mogućnošću povećanja na 0,51 TP3T na atraktivnim lokacijama;
• komercijalni objekti – 0,4%, prilagođeni vrsti djelatnosti.

Procjene provodi porezni ured koristeći službene cjenovne karte. Vlasnici mogu zatražiti ponovnu procjenu u roku od 30 dana od primitka odluke ako imaju bilo kakvih nedoumica u vezi s iznosom.

Tržište nekretnina - prognoze za 2025.

Posljednjih godina udio stranaca na tržištu značajno se povećao – oni trenutno kupuju nekretnine u Hrvatskoj, što čini više od trećine kupaca. Nakon što se zemlja pridruži OECD-u (planirano za 2026. godinu), očekuje se daljnji priljev stranih kupaca, posebno iz zemalja poput Sjedinjenih Američkih Država ili Kanade.

Očekivane promjene zakona su izjednačavanje prava građana OECD-a s pravima građana EU-a, s izuzetkom poljoprivrednog zemljišta, koje će i dalje biti podložno ograničenjima vlasništva.Povećana aktivnost investitora može utjecati na cijene nekretnina, posebno na turistički povoljnim lokacijama gdje razvijena turistička infrastruktura povećava atraktivnost za ulaganje.

Stručnjaci očekuju stabilizaciju vrijednosti nekretnina u gradovima, dok bi u obalnim regijama pritisak na cijene mogao potrajati, povećavajući prosječnu cijenu po četvornom metru. Iako će cijeli proces kupnje ostati jednostavan za građane EU, bit će potrebno pratiti lokalne propise, koji se mogu razlikovati među pojedinim administrativnim jedinicama.

Često postavljana pitanja:

1. Utječu li novi propisi na ljude zainteresirane za kupnju nekretnina u turističke svrhe?

Da, od 2025. godine, za kratkoročni najam potrebna je suglasnost suvlasnika i odobrenje susjeda. To je značajno ograničenje, posebno na lokacijama s nekretninama na obali, gdje broj turista raste iz godine u godinu, a stambene zajednice dobivaju veći utjecaj na korištenje zgrade.

2. Kako se mijenja postupak kupnje stana od strane privatnih osoba?

Cijeli proces je pojednostavljen i ovisi o vrsti nekretnine i namjeni. Niža porezna stopa primjenjuje se na kupnju stalnih prebivališta nego na nekretnine za najam. Uvedeni su i novi zahtjevi za odobrenja zajednice, što znači više formalnosti u fazi planiranja kupnje.

3. Koja se pravila primjenjuju na tvrtke koje planiraju ulagati u nekretnine?

Strane tvrtke moraju poslovati u skladu sa Smjernicama OECD-a za multinacionalna poduzeća, što uključuje transparentnost, zakonitost ulaganja i usklađenost s lokalnim propisima. To se posebno odnosi na tvrtke zainteresirane za kupnju komercijalnih nekretnina ili gradnju u turističkim gradovima i regijama.