Зміни на ринку нерухомості Хорватії у 2025 році та нові правила

"У 2025 році Хорватія впроваджує новий набір правил, які суттєво змінять спосіб функціонування ринку житла. Ці зміни охоплюють як адміністративні, так і податкові питання. Також спостерігається значне зростання інтересу з боку іноземних інвесторів, що збігається з реформами, запровадженими у зв'язку зі вступом країни до ОЕСР. Дізнайтеся, як змінюється ринок нерухомості Хорватії у 2025 році!

Ринок нерухомості, Хорватія 2025 – новий закон

Ринок нерухомості в Хорватії – зміни

Нові правила спрямовані на підвищення прозорості в житлово-будівельних кооперативах та спрощення правил, що регулюють використання приміщень. Нижче наведено основні зміни, які набудуть чинності у 2025 році:

• Встановлення ліфта в багатоквартирних будинках тепер вимагає письмової згоди більше половини співвласників. Також необхідно підготувати повну проектну документацію. Водночас держава покриває інвестиційні витрати у розмірі 331 злотий TP3T.
• Впровадження короткострокової оренди – наприклад, для туристів – можливе лише після отримання згоди двох третин співвласників та схвалення сусідніх орендарів. Це також стосується випадків, коли власник квартири вже веде такий бізнес. У таких випадках необхідні дозволи мають бути отримані до кінця 2029 року.
• Обмеження тихої підприємницької діяльності включають ті види діяльності, які можуть створювати шум. – їх також має прийняти громада.
• Нові правила передбачають, що В одній квартирі без згоди співвласників та сусідів може проживати не більше чотирьох осіб, які не є спорідненими.Це робиться для того, щоб запобігти надмірній щільності приміщень.
• Також змінилися правила фінансування Фонду оновлення громади. Врегульовано мінімальний розмір платежів та спосіб їх розрахунку.
• Житлові громади набули правосуб'єктності та індивідуального ідентифікаційного номера (OIB).Також було створено офіційний реєстр для полегшення нагляду за управлінням будівлями.
• Необхідні пороги більшості для прийняття рішень співвласниками були знижені. Терміновий ремонт не потребує згоди, для необхідного ремонту потрібна лише третина голосів, а для звичайного управління — більше половини.Інвестиційна діяльність вимагає схвалення осіб, які мають статус 80%.
• Міністерство розробляє детальні правила утримання будівель. Тепер громади можуть стягувати вищі збори з орендарів, які порушують ці правила.
• Згідно з новими правилами Суворо забороняється проводити роботи, які можуть пошкодити конструкцію будівлі, такі як закриття балконів або встановлення кондиціонерів на фасадах, що виходять на вулицю. За ці порушення можливі штрафи до 10 000 євро.
• За відсутності обраного адміністратора, його функцію виконуватиме примусовий адміністратор, призначений мером або головою комуни.Це рішення має бути прийнято протягом шести місяців.
• Муніципальним інспекторам надано нові повноваження контроль за дотриманням місцевих норм щодо утримання та використання нерухомого майна.
• За невиконання зобов'язань або порушення правил було встановлено конкретні штрафи. Менеджерів можуть оштрафувати на суму від 700 до 5500 євро, а власників — на суму від 400 до 10 000 євро. Ті, хто виконує нелегальну роботу, можуть сплатити до 10 000 євро.

Впровадження цих норм змінює спосіб управління житловими будинками та встановлює нові стандарти відповідальності для всіх сторін, залучених до продажу та використання приміщень.

Нові правила – податок на майно

Хорватія запроваджує нові правила оподаткування майна з 2025 року. Реформа охоплює купівлю, оренду та володіння нерухомістю та спрямована на оптимізацію системи та її краще узгодження з економічними реаліями та європейськими стандартами.

Податок на придбання нерухомості

Нові правила мають на меті запобігти надмірним придбанням приміщень у туристичних регіонах зовнішніми організаціями.Крім того, підвищення тарифів має на меті збільшити надходження до державного бюджету без обмеження можливостей мешканців купувати квартири.

Податок на прибуток з орендованої нерухомості

Також змінилися правила оподаткування доходів від оренди. Довгострокова оренда підлягає зниженій ставці 8%. Однак короткострокова оренда, популярна в літній сезон, оподатковувалася вище – 10%.

Це має на меті обмежити розширення туристичного ринку, який в останні роки чинив тиск на ціни на житло в містах та на хорватському узбережжі. Влада прагне відновити баланс між інтересами місцевих громад та зростаючою кількістю іноземців, які шукають другу домівку.

Річний податок на майно

Нова щорічна система податку на майно замінює попередню муніципальну плату. Залежно від типу нерухомості застосовуються такі ставки:

• приміщення для постійного проживання – 0,2% на рік від вартості нерухомості;
• рекреаційні апартаменти – 0,31 ТП3Т, з можливістю збільшення до 0,51 ТП3Т у привабливих місцях;
• комерційні об'єкти – 0,41ТП3Т, адаптовані до виду діяльності.

Оцінку проводить податкова служба з використанням офіційних цінових карт. Власники можуть подати запит на переоцінку протягом 30 днів з моменту отримання рішення, якщо у них є будь-які занепокоєння щодо оцінки.

Ринок нерухомості - прогнози на 2025 рік

За останні роки частка іноземців на ринку значно зросла – зараз вони купують нерухомість у Хорватії, що становить понад третину покупців. Після вступу країни до ОЕСР (заплановано на 2026 рік) очікується подальший приплив іноземних покупців, особливо з таких країн, як Сполучені Штати чи Канада.

Очікувані зміни до закону полягають у зрівнянні прав громадян ОЕСР з правами громадян ЄС, за винятком сільськогосподарських угідь, на які все ще поширюватимуться обмеження щодо власності.Збільшення активності інвесторів може вплинути на ціни на нерухомість, особливо в туристично-дружніх місцях, де розвинена туристична інфраструктура робить інвестиції більш привабливими.

Експерти очікують стабілізації вартості нерухомості в містах, тоді як у прибережних регіонах ціновий тиск може зберігатися, що призведе до збільшення середньої ціни за квадратний метр. Хоча весь процес купівлі залишатиметься простим для громадян ЄС, необхідно буде стежити за місцевими правилами, які можуть відрізнятися між окремими адміністративними одиницями.

Найчастіші запитання:

1. Чи впливають нові правила на людей, зацікавлених у придбанні нерухомості для туристичних цілей?

Так, з 2025 року короткострокова оренда вимагає згоди співвласників та схвалення сусідів. Це суттєве обмеження, особливо в прибережних районах, де кількість туристів зростає з року в рік, а житлові громади отримують більший вплив на використання будівлі.

2. Як змінюється процедура купівлі квартири приватними особами?

Весь процес було спрощено та залежить від типу нерухомості та її цільового використання. На купівлю постійного житла застосовується нижча ставка податку, ніж на орендовану нерухомість. Також було запроваджено нові вимоги щодо отримання дозволів від громади, що означає більше формальностей на етапі планування покупки.

3. Які правила застосовуються до компаній, що планують інвестувати в нерухомість?

Іноземні компанії повинні працювати відповідно до Керівних принципів ОЕСР для багатонаціональних підприємств, які включають прозорість, законність інвестицій та дотримання місцевих норм. Це стосується, зокрема, компаній, зацікавлених у придбанні комерційної нерухомості або будівництва в туристичних містах та регіонах.