UK 
PL 
HR 
EN 
CS 
Od 1 stycznia 2025 r. w Chorwacji zaczęły obowiązywać nowe regulacje, które istotnie wpływają na obciążenia podatkowe w sektorze nieruchomości. W ostatnich latach kraj dąży do przyciągnięcia zagranicznych inwestorów, jednocześnie reagując na wyzwania społeczno-ekonomiczne, takie jak rosnący deficyt dostępnych cenowo mieszkań dla lokalnej ludności. Poniżej przedstawiamy kluczowe zmiany, ich konsekwencje dla właścicieli i inwestorów oraz praktyczne wskazówki dotyczące adaptacji do nowej rzeczywistości.
Wprowadzenie euro
1 stycznia 2023 r. Chorwacja przyjęła euro jako oficjalną walutę, co zapoczątkowało szereg zmian zarówno na rynku nieruchomości, jak i w systemie podatkowym. Skutki tej decyzji stopniowo ujawniały się w kolejnych dwóch latach, przygotowując grunt pod szeroko zakrojoną reformę, która weszła w życie 1 stycznia 2025 r.
Zgodnie z oświadczeniem chorwackiego Ministerstwa Finansów lata 2023–2024 były kluczowym okresem dostosowawczym. Celem reformy, według chorwackiej Administracji Podatkowej (Porezna uprava), było przede wszystkim uproszczenie systemu podatkowego, eliminacja podwójnego opodatkowania niektórych rodzajów nieruchomości oraz zwiększenie wpływów do budżetu państwa. Reforma tyczy sie:
- podatku od nabycia nieruchomości
- podatku dochodowego od wynajmu nieruchomości
- rocznego podatku od posiadania nieruchomości
Nowe zasady opodatkowania nabycia nieruchomości
Jedną z kluczowych zmian wprowadzonych od 1 stycznia 2025 r. jest reforma podatku od przeniesienia nieruchomości. Do końca 2024 r. obowiązywała jednolita stawka w wysokości 3% wartości zakupu, niezależnie od rodzaju, wieku czy przeznaczenia nieruchomości. Nowy system wprowadza zróżnicowane stawki w zależności od celu użytkowania:
- Nieruchomości na cele mieszkaniowe – stawka podatku pozostaje na poziomie 3%, co ma na celu dalsze wspieranie dostępności mieszkań dla obywateli.
- Nieruchomości rekreacyjne i przeznaczone na wynajem turystyczny – nowa stawka wynosi 4%, co odzwierciedla wysoką rentowność tego segmentu w związku z turystyką.
- Nieruchomości komercyjne (biura, sklepy, obiekty przemysłowe) – podatek wzrasta do 5%, biorąc pod uwagę ich potencjał dochodowy.
Opodatkowanie dochodów z wynajmu nieruchomości
Nowe przepisy wprowadzają następujące zasady:
- Długoterminowy wynajem mieszkalny (co najmniej sześć miesięcy w roku) podlega obniżonej stawce podatku dochodowego, która została zmniejszona z 10% do 8%.
- Najem krótkoterminowy (przede wszystkim turystyczny) został natomiast objęty wyższą stawką – zamiast dotychczasowych 8%, wynosi teraz 10%.
Zmiana ta ma na celu ograniczenie nadmiernej liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza w popularnych nadmorskich miejscowościach, oraz zachęcenie właścicieli do oferowania lokali na dłuższy okres. Według Chorwackiej Izby Gospodarczej nowe przepisy powinny zwiększyć dostępność mieszkań dla rezydentów i częściowo spowolnić wzrost cen najmu.
Nowość – roczny podatek od posiadania nieruchomości
Dotychczas w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych był uiszczany w formie tzw. „opłaty komunalnej” na rzecz gmin. Obecnie mamy do czynienia z podatkiem scentralizowanym, który będzie dzielony między państwo a poszczególne samorządy. Stawka różni się w zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu jej użytkowania:
- Jednostki mieszkalne przeznaczone do stałego zamieszkania: Podstawowa stawka 0,2% od oszacowanej wartości nieruchomości rocznie.
- Apartamenty i domy letniskowe: Podstawowa stawka 0,3%, która w zależności od lokalizacji może zostać podniesiona nawet do 0,5% w turystycznie atrakcyjnych obszarach (np. Dalmacja, Istria, Dubrownik).
- Obiekty komercyjne: Podstawowa stawka 0,4% – z możliwością dostosowania w zależności od rodzaju działalności gospodarczej.
Kluczowym czynnikiem jest oszacowana wartość nieruchomości, którą ustala właściwy miejscowo urząd skarbowy na podstawie map cenowych i statystyk rynku nieruchomości. Właściciele mają możliwość w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji zażądać ponownej oceny tej wartości, jeśli uważają, że jest zawyżona.
Wnioski
Chorwacja od lat przyciąga zagranicznych inwestorów poszukujących nieruchomości wakacyjnych, zwłaszcza z Polski, Czech, Niemiec, Austrii. Krystalicznie czyste morze, urokliwe nadmorskie miasteczka i stabilny rynek nieruchomości sprawiają, że wielu kupujących widzi w tym kraju idealne miejsce na drugi dom lub inwestycję pod wynajem.
Wprowadzenie wyższej stawki podatku od nabycia nieruchomości wakacyjnych (4%) oraz rocznego podatku od ich posiadania może jednak nieco ostudzić entuzjazm inwestorów nastawionych na szybkie zyski.
Mimo to, kraj ten wciąż pozostaje konkurencyjną opcją w porównaniu z innymi popularnymi destynacjami śródziemnomorskimi, takimi jak Hiszpania czy Włochy, gdzie koszty opodatkowania bywają jeszcze wyższe. Dla inwestorów nastawionych na długoterminowy wynajem i stabilny zwrot z inwestycji, Chorwacja nadal oferuje doskonałe warunki – zarówno pod względem popytu turystycznego, jak i rosnącej wartości nieruchomości.
Co więcej – obniżona stawka 8% dla najmu długoterminowego może stanowić zachętę do zmiany strategii wynajmu – już od dłuższego czasu widzimy zainteresowanie długorocznym wynajmem nieruchomości przez osoby pracujące zdalnie.
Bez względu na to, czy jesteś zagranicznym inwestorem planującym zakup apartamentu wakacyjnego nad morzem, czy lokalnym właścicielem rozważającym długoterminowy wynajem, kluczowe jest bieżące monitorowanie obowiązków podatkowych, aby uniknąć ewentualnych sankcji. Warto także regularnie sprawdzać oficjalne informacje publikowane przez chorwackie instytucje oraz konsultować się z ekspertami, co pozwoli maksymalnie zoptymalizować Twoją inwestycję.